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大量优质地块入市 北京土地出让金今年超1900亿


  事实上,2014年北京市全年土地出让金已经创下了新的历史纪录。截至目前,北京2014年已经成交140宗用地,土地出让金合计1911.4亿元,超越去年,创历史新高。2013年,北京土地出让金为1821.8亿元。


  土地出让金创新高


  在目前北京市国土局挂出的经营性用地中,仅有丰台区樊家村3号零售商业用地将在12月30日出让,其余地块出让时间将在2015年。樊家村3号地起价5.5亿元。与此同时,年内已经没有工业用地出让。至此,2014年北京土地市场将在樊家村3号地出让后正式收官。樊家村3号地若顺利成交,北京全年土地出让金预计在1920亿元上下。


  对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京土地市场在2014年创造了多项纪录,其中总成交额、住宅用地成交额(1311亿元)均创新高,住宅土地的均楼面价高达14557元/平米,环比2013年的9616元/平米上涨了51%。


  而与之相比,商业金融类用地的楼面价却由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米,下跌约11.5%。


  “去年土地市场的火热一直传导到了今年。”亚豪机构市场总监郭毅也向记者表示,“由于去年楼市的火热,不少房企手中积攒了大量资金,同时土地紧缺。而这造成了今年上半年土地市场竞争激烈,溢价率普遍较高,这也是促成今年北京土地市场数据超去年的原因之一。”


  记者根据北京市土地整理储备中心公开资料统计,仅今年前四个月,北京市土地出让金就已经达到了1055亿元,占目前北京市土地出让金总额的55%。


  抢地与流拍并行


  事实上,2014年的土地市场由于受到政策、市场、土地供应等多重因素的冲击,并不复2013年时全年火热的场面,经历了诸多起伏。年初土地市场高价地频出,中间却断顿百日,孙河高价地两度流拍。虽然到目前为止土地市场成交已超越去年总量,却无法掩饰今年下半年土地市场的疲态。


  有不少业内人士分析认为,今年的土地市场之所以成交金额较高,其主要原因还是由于大量优质地块的集中入市。比如年初由泰禾拿下的西局地块以及9月份入市的石景山刘娘府地块都引发了多家房企的激烈争夺。而一度被暂缓入市、直到8月份才最终出让的华嘉胡同地块,更是以74.6亿元的总价、近9.7万元/平方米的楼面价成为今年北京土地市场上的地王。


  不过,还值得注意的是,并非所有优质土地都遭到哄抢,在楼市成交最冷清的三季度,土地市场上更是流拍连连。原本被众多开发商看好的孙河板块就在今年迎来戏剧性反转,7月份,孙河区域K地块起始楼面价3.5万元/平方米,创北京起拍价纪录,不过该地块最后因无人竞价而流拍;戏剧性的是,此地块在今年9月自降身价再次挂出时,仍未能如期迎来买家。而除孙河“准地王”外,还有其他一些地块如位于房山区长沟镇地块同样也遭遇流拍。


  对此,有业内人士表示,今年的土地流拍多发生于三季度,当时楼市成交惨淡,“去库存化”是房企的主要任务,而大手笔的拿地无疑会加重其资金使用成本,是造成多块地最终流拍的主要原因。


  随着9月底一系列信贷新政的出台,北京的土地市场又有了明显的升温。不少房企在新政出台之后都重新开始关注土地市场,并积极准备拿地。泰禾集团(000732,股吧)品牌总监沈力男也在接受采访时向记者直言,“新政的出台可以说让房企们又闻到了春天的气息。”


  记者观察发现,自“9·30限贷新政”提出后,北京土地市场相比9月已经有了明显升温。10月13日至28日,半个月的时间内,共有10宗土地成功出让,土地出让金达197.8亿元。相比9月份的96.93亿元,环比增长率超过100%。张大伟指出,未来一线城市的土地价格还将继续高位运行。“相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,这种情况下,一线城市土地市场的竞争激烈不可避免。”


  ■ 聚焦


  “巨无霸”地块起价超70亿元


  2015年的土地市场或将高调开场。南四环外白盆窑村地块起价超过70亿元,预计在明年1月7日出让。2014年,北京仅有西城区华嘉胡同地块成交价超过70亿元。目前,根据记者了解,包括万科在内,多家房企都在关注白盆窑地块。


  总价门槛将考验房企实力


  南四环外的白盆窑地块,位于南四环外郭公庄板块,往西一两公里就是京投万科西华府项目,以及中海九号公馆。


  从市场需求角度看,在中海、京投和万科相继进入后,郭公庄板块已经成为北京楼市的一大热点。亚豪机构的统计数据显示,截至12月20日,京投万科西华府项目2014年实现销售29.52亿元,名列北京各大住宅项目第二位。


  尽管白盆窑地块区位优势明显,但对于房企来说想收入麾下并不容易。地块大、总价也高,资金门槛将是房企首要面对的问题。


  该地块起始总价为70.7亿元。即使溢价率只有20%,成交总价也将超过84亿元。北京一家房企总经理告诉记者,由于资金成本的压力,一家房企单独拿地的可能性不大,或者极少数房企才会选择独立作战,更大的可能性是大房企们组成联合体拿地,分散资金压力和市场风险。


  利润预期有限


  白盆窑地块规划建筑面积约41.9万平方米,其中需配建16.33万平方米的限价房和12.26万平方米的自住型商品房,前者销售限价为1.7万元/平方米,后者销售限价为2.9万元/平方米。这也意味着白盆窑地块将配建目前北京最贵的自住商品房。


  除配建限价房、自住房外,再扣除6880平方米的教育设施,白盆窑地块剩余可供销售的普通商品房最多12.6万平方米。商品住宅部分容积率为2.8,这在业内人士看来,制约了白盆窑地块未来的住宅属性,很难开发为较高端的低密住宅,未来大体上是刚需刚改产品。“限价房部分肯定是亏钱的,自住房能略有盈余。整体利润空间有限。”一房企总经理对记者表示。





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